부동산등기

1.소유권 보존등기
부동산을 최초로 등기부에 올리는 것인데 토지는 토지대장을 근거로 소유권보존등기신청을 하고 건물은 주로 건축물대장을 근거로 소유권보존등기신청을 합니다. 건물은 신축하고 사용검사(준공검사라고도 함)를 받은 후 건축물대장 발급되면 이를 첨부하여 보존등기신청할수 있습니다.

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2.소유권 이전등기
현재의 부동산 소유권을 제3자에게 이전(양도)하고자 하는 경우에 하는 등기입니다. 등기신청을 하는 원인에 따라 여러 가지가 있으나 많이 하는 등기를 보면 매매, 증여를 원인으로 하는 이전등기가 있고 권리자가 사망한 경우에 하게 되는 상속등기가 있습니다.

 

매매로 인한 이전등기
부동산을 매매하는 경우로 계약서를 작성하고 이에 따라 매매대금을 지급함과 동시에 합니다.  때로는 매매대금을 일부인 중도금을 지급하는 시점에 미리 소유권이전등기를 하는 경우도 있지만 흔하지는 않습니다. 매매로 인한 이전등기신청은 계약한 날로부터 60일이내에 부동산거래신고를 하고 신고필증을 등기신청서에 첨부하여야하며 거래신고지역인 경우에는 부동산거래신고 대신 주택거래신고를 하고 신고필증을 첨부하여야 합니다. 토지 매매인 경우 그 토지가 토지거래허가지역일 경우에는 허가서를 받아서 등기신청서에 첨부하여야하고 농지인 경우에는 원칙적으로 농지취득자격증명서를 받아 첨부하여야 합니다.

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증여로 인한 이전등기
증여는 원칙적으로 아무런 대가 없이 상대방에게 소유권을 이전하는 무상계약입니다. 증여등기 역시 당사자 간에 증여계약서를 작성하고 이를 근거로 등기신청을 합니다. 증여는 매매와 달리 부동산거래신고는 하지 않으며 대신 구청이나 군청에서 증여계약서에 검인을 받아 검인된 계약서를 등기신청서에 첨부하여야합니다. 다만, 부담부증여의 경우에는 부동산거래신고를 하여야합니다. 토지거래허가지역의 토지를 증여하는 경우에는 매매와 달리 원칙적으로 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 다만 실무상 부모나 자식 간 등 가까운 친족 간의 증여만 인정되고 친족이 아닌 사람간의 증여는 토지거래허가제도를 피하기 위한 위장증여로 파악하여 등기가 까다롭습니다. 농지를 증여하는 경우에는 매매와 같이 농지 소재지 읍면사무소에서 농지취득자격증명서를 받아 등기신청서에 첨부하여야합니다.

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상속으로 인한 이전등기
상속은 부동산 소유권자가 사망함에 따라 법적으로 당연히 발생합니다. 법적으로는 상속으로 인해 당연히 소유권을 취득했다고 해도 이를 처분하려면 등기가 되어 있어야하기 때문에 상속등기를 합니다. 상속등기의 기한은 없으나 다만 취득세 납부기한이 소유자가 사망한 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월이며 기간을 도과하면 가산세를 부과받게됩니다.
상속등기는 민법상의 법정지분에 따른 상속등기(이를 실무상 법정상속등기라고도 함)와 협의분할에 의한 상속등기의 두 종류가 있습니다. 협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원의 합의에 의해 민법상의 법정지분과 달리 지분을 정하고자 하는 경우에 합니다.

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3.근저당권 설정 및 말소등기
매매로 인한 이전등기나 상속으로 인한 이전등기와 더불어 해당 부동산을 담보로 금융대출이 발생하는 경우 이루어지는 등기입니다. 채무의 종류는 다양하지만 근저당권설정등기는 일정한 액수(이를 채권최고액이라 함)의 범위 내에서 증감, 변동하는 채무에 대한 담보를 제공하고자 합니다. 근저당권설정등기는 근저당권설정자(담보부동산의 소유자)와 근저당권자(채권자)간에 근저당권설정계약서를 작성하며 근저당권설정등기를 한 후 상대방(채무자)이 채무를 갚지 않으면 근저당권자는 소송 없이 근저당권에 기해 그 부동산에 경매신청을 하여 돈을 회수할 수 있습니다. 근저당권설정 후 채무자가 채무액을 다 갚거나 당사자 간의 협의에 의해 근저당권을 말소할 수 있으며 보통 근저당권자가 작성하는 해지증서를 첨부하여 등기신청합니다.

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4.가등기
가등기는 통상 소유권이전청구권보전을 목적으로 하는 가등기를 말합니다. 부동산매매계약을 하면 매수인(사는 사람)은 매매잔금을 지급할 것을 조건으로 매도인(파는 사람)으로부터 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 받을 권리를 갖게 됩니다. 그런데 매매계약을 하고 매수인의 잔금지급전에 매도인이 그 부동산을 다른 사람에게 이중으로 팔거나 근저당설정 등을 하게 되면 매수인은 자기의 소유권이전청구권이 침해될 수 있습니다. 따라서 나중에 소유권이전등기를 완전히 받기 전에 미리 가등기를 해 놓으면 설사 중간에 다른 등기(소유권이전이나 근저당설정, 가압류 가처분 등)가 되더라도 보호 받을 수 있습니다.

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5.가압류, 가처분등기
가압류, 가처분등기는 부동산소유자에 대해 금전채권 또는 금전 아닌 채권을 갖는 사람이 부동산소유자가 그 부동산을 처분할 수 없게 만들려고 법원에 가압류나 가처분신청을 하여 법원이 이를 인정한 경우 법원의 가압류, 가처분 등기 촉탁에 의해 관할 등기소가 등기한 것을 말합니다. 가압류 가처분등기를 말소하려면 보통의 경우에는 그 권리자(채권자)가 인감증명을 첨부한 가압류 가처분 집행해제신청서를 관할 법원에 내고 그에 따라 관할법원에서 등기소로 등기말소촉탁을 해야 합니다.

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